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建筑抗震加固及绿色节能改造经济社会效益分析

2016-03-11 10:39
路过的码农
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  “房地产是经济周期之母”。为了稳定经济运行,2014年以来,国家希望通过一线城市的楼市带动其它城市(二三线城市)楼市的回升,但实际情况并不尽如人意。20多年来买新地、建新房、出售新楼盘的模式对经济增长的贡献正在降低;货币政策对楼市的作用也在递减。但从国家宏观经济全局看,房地产对经济社会发展仍然具有巨大的支撑和引擎作用。为此,在确保稳定房地产市场和价格的情况下,侧重点应有所调整,即在保持现有房地产开发模式适度增长的同时,应更多的将重点转向对既有建筑的改造,在存量资产中寻找新的增量,为经济稳增长做贡献。这也完全符合党的十八届五中全会及《十三五》规划的建议,经济结构调整要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举。符合创新发展、协调发展、绿色发展、开发发展、共享发展新的五大发展的精神。

  我国在上世纪80、90年代,建造了大量的五、六层砖混结构住房,基本没有抗震设计或设防等级很低。同时年久失修,共用建筑部分老化严重,安全性、舒适性较低,居民改善居住条件的意愿比较高。据不完全统计,全国这类住房面积达140亿m2,仅上海市就达1.7亿m2。这类住房大都地处城市中心区域,在目前房价已经很高的情况下,搬迁建新房,成本和代价都难以承受。对这类既有建筑进行抗震加固,对有条件的也可加层改造,同时利用新型墙体材料、利用建筑领域的新技术新结构,实施绿色节能改造,具有广阔的开发市场和价值。因此,加快对这类既有建筑进行抗震加固、实施绿色节能改造应成为房地产业转型的新途径、经济的新增长极,亟需政府加以引导,从供给侧的角度,创造新的市场需求。

  一、既有建筑抗震加固和绿色节能改造的主要内容

  一是抗震加固及消防改造;二是利用新型墙体材料对建筑墙面实施隔热保温改造;三是门窗保温改造;四是加装电梯;五是加层改造;六是太阳能利用及水电管道、网线改造等。根据以上改造内容测算:

  (1)在不做加层改造的情况下,墙体及外墙节能改造每平米造价约324元,外墙外窗为建筑面积的0.6倍,以此计算相当于每建筑平米投资194元,按一个单元单层建筑面积170m2(3户)计算,每户净投资仅需1.1万元。

  (2)在加层改造的情况下,加层每平米造价约7000元,每单元增加170m2,总投资约119万元。对加层的住房可以完全市场化的方式对外租售,按照谁投资谁受益的原则,作为抗震加固和绿色节能改造的投资补偿。

  二、实施既有建筑抗震加固和绿色节能改造的经济社会效益分析

  一是可有效刺激社会需求,拉动经济增长。二是可大幅降低建筑能耗,促进低碳发展。三是可有效促进产业结构调整,消化过剩产能。四是可有力促进新型墙体材料的发展,提升工业固废资源利用率。五是可有效缓解社会矛盾,促进城市改造。

  三、主要建议

  对既有建筑实施抗震加固和绿色节能改造总的原则是:规划引领、政府支持、因地制宜、市场化运作。

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