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五矿地产叫卖滇池项目 耗时4年投入数亿终离场

导读: 一个始于2009年,被誉为“代言昆明城市的名片级作品”的20亿元地产高端项目,在经历五年的审批、规划后,最终项目地块面临着被转让的境地,五矿地产控股有限公司(以下简称五矿地产)布局西南地区的昆明战略亦或受挫。

  一个始于2009年,被誉为“代言昆明城市的名片级作品”的20亿元地产高端项目,在经历五年的审批、规划后,最终项目地块面临着被转让的境地,五矿地产控股有限公司(以下简称五矿地产)布局西南地区的昆明战略亦或受挫。

  日前,在来自北京产权交易所的一则看似平常的股权转让公告中,发现了重要信息:昆明嘉盛置业公司(以下简称昆明嘉盛)全部股权及债权拟以9.7亿元的挂牌价转让,其净资产评估溢价近30倍。值得注意的是,标的公司高溢价背后正是毗邻滇池的256亩土地,但早在挂牌转让之前,一家河南房企已成为意向接盘方。

  资料显示,昆明嘉盛母公司隶属于五矿地产,原本五矿地产将利用上述200余亩土地打造昆明高端度假酒店,这也被视为其发力西南市场之作。

  据熟悉上述项目的昆明一位资深地产人士透露,该地块原本为住宅用地,但后来规划几经变更成为酒店及商业用地,建设要求苛刻致使开发投资回报难以保证,昆明嘉盛的开发经费也长期靠母公司内部借款维持。不过,五矿地产总经理田景崎表示,转让该项目是国资委的要求,因为规划为酒店项目,国资委认为不符合公司主业。

  昆明嘉盛已投入数亿元

  从“观景道18号”到“南亚国际合作交流中心”,再到“万景园”,滇池东北角的256亩土地被五矿地产赋予了诸多想象。从“顶级别墅”到“商务会所、总部基地”,再到“超五星级酒店”,五矿地产一步步地被现实拉了回来,最终不得不面临变卖土地的残酷现实。

  昆明嘉盛主要开发位于昆明滇池附近的“万景园”项目,目前已累计拖欠五矿地产湖南开发有限公司(以下简称五矿湖南)3.57亿元债务。公告显示,截至今年6月末,昆明嘉盛的净资产为2655.9万元,评估净资产逾6亿元,溢价近30倍。其中,核心资产为256亩项目用地。而2012年度审计报告显示,昆明嘉盛资不抵债,所有者权益156.47万元,净利润亏损1178万元。

  早在2008年9月,中国五矿集团就看上了昆明滇池国家旅游度假区(以下简称滇池度假区)这片宝地,开始布局西南。滇池度假区官网显示,彼时度假区以BT方式与昆明嘉盛合作建设环湖东路大渔片区段,预计投资11.5亿元。

  2008年7月,滇池度假区经济发展局下发了上述项目的立项批复,几乎与BT项目同时上马。

  昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地产开发有限责任公司(以下简称嘉盛地产)总经理杨志威透露,公司已在项目上投入了好几亿元,但不方便透露具体的盈亏情况。对于前述BT项目与标的项目之间有无关联,杨志威表示这属于商业机密。

  值得注意的是,去年底,昆明市国土局发布消息称,“万景园”项目地块用途变更为商务金融、住宿餐饮用地,该土地来源为昆明嘉盛自有存量用地。今年7月,昆明国土部门公布的前6个月国有土地使用权登记情况中,前述项目的土地证号才首次对外公布,领证日期为“2013年2月”。

  而早在2009年10月,位于滇池度假区内,东接云南民族文化村,西临草海观景大堤,南依海埂公园,北靠滇池南郡等高档别墅区的“观景道18号”项目出现在了五矿湖南的官网上。该地块亦被描述为“滇池片区内之绝版地块,可谓天生丽质,是打造顶级别墅的绝佳之地。”

  然而,在随后几年,五矿地产打造别墅的想法被破灭。

  成文于2010年8月的昆明嘉盛“万景园”一期建设项目环评报告显示,“万景园”项目即原“南亚国际合作交流中心”项目,该项目建筑内容包括五星级酒店及商业、度假村、中国五矿企业总部基地。其中,中国五矿企业总部基地主要是企业会所。项目建设期为2010年9月至2012年3月。

  “快速做好一切开工前的各项工作,将项目打造成五矿地产在云南的精品楼盘。”五矿湖南官网宣称。直到2012年6月,中国五矿集团相关负责人视察“万景园”项目时,仍存有商业住宅的想法,当年11月该项目才开工奠基。

  据接触过前述项目的昆明某资深地产人士透露,土地为住宅用地的时候,开发商的意愿都还是很明确的,而变成商业、商务用地就很难做了,酒店就更难了,“万景园”项目还有公共建筑文化艺术项目,投资回报基本没有保证。

  不过,田景崎解释称,“他们属于央企,国资委要求16家央企不能做酒店业务,才转让了昆明项目。”

  意向接盘者永威置业

  在五矿地产公开转让昆明项目之前,已有“神秘”的意向受让方出现。

  面对标的资产近10亿元的转让价,这个意向受让方不是一线房企巨头,而是一家河南的房企——永威置业。

  2011年4月,嘉盛地产与永威置业签署了合作开发“万景园”项目协议。一年后,在永威置业举行的前述项目设计方案研讨会上,参会方包括杨志威等合作方高层。会上,永威置业进一步透露了开拓该项目的雄心,并认为“昆明项目的拓展,进一步扩大了公司的投资领域,为公司在外省做复合型地产打下了坚实的基础”。

  这家成立于2005年的河南房企,曾以“永威鑫城”项目走红郑州,目前旗下拥有5个住宅在售项目与1个商业待售项目,主要集中在郑州市,开发面积逾200万平方米,2012年实现销售额30亿元。

  近日,永威置业常务副总经理马水旺表示,公司在收购资金上没有任何问题。对于昆明嘉盛的转让溢价水平,马水旺认为,项目旗下主要是土地,不好评价。

  对于接盘后的开发风险与回报率,在马水旺看来,这个项目主要是规划问题,大部分面积都要修建酒店,因为酒店客房不能上市销售,但商品房可以一套一套地售卖,公司目前主要以住宅开发为主,存在一定的风险。

  以转让项目的约束条件来看,这要比一般项目苛刻。挂牌公告显示,依据规划内容,约9.5万平方米的酒店用地要求打造超五星级酒店,且不准设置除文化艺术以外的非酒店功能,临路配建体量不低于3000平方米的公共文化项目等。

  在田景崎看来,永威置业只是其中一家意向受让方,但最终谁能胜出,这要看哪家的收购方案最优。

  五矿年内拿地耗资82亿

  巨资拿地、与地产大鳄绿地集团结盟、频频牵手地方政府……背靠央企巨头五矿集团的五矿地产,正行走在扩张的道路上。

  五矿地产年初至今,征战了北京、长沙、沈阳与南京四地,仅拿地耗资逾82亿元,土地面积总计68万平方米。其中,今年3月,五矿地产以38.6亿元巨资成功竞得南京13.6万平方米土地,而沈阳项目曾刷新了当地“地王”记录。值得注意的是,前述四个项目地块均位于核心城市有增长潜力的区域。

  对于扩张所带来的财务压力,田景崎地表示,旗下公司资产负债率一般都要求控制在70%以下,不会有财务风险。今年至今已取得项目销售额逾70亿元,若按照这一业绩快速发展,年底就有可能实现百亿元计划。

  “我们进入的城市一般都会首选直辖市、一线城市或省会城市等,这些地方风险小。”田景崎表示,为了加速业务扩张与整合,目前五矿集团已为五矿地产旗下四家企业增资20亿元,已完成增资计划的2/3。

 五矿地产旗下拥有五矿置业、五矿建设、湖南二十三冶建设集团、五矿(营口)产业园四家实体企业,项目遍布全国十余个省市,涉足住宅、商业与工业等多种地产业态。

  根据五矿地产的区域安排,五矿置业旗下拥有位于北京、天津等直辖市和省会城市的多家项目公司,主要布局环渤海区域;五矿建设主要业务集中在珠三角和长三角;嘉盛地产作为湖南二十三冶建设集团的唯一地产平台,侧重西南、西北区域,主要是以长沙为基地,目前有昆明及长、株、潭地区8个房地产项目;五矿(营口)产业园则主要以产业地产为专业方向。

  尤其是对于嘉盛地产,今年8月,公司表示要确保2015年完成80亿元的销售额,力争挑战百亿目标,深耕长株潭,全面布局中西部,新增土地储备300万平米、新开工面积186万平米。

  不过,昆明万景园项目作为嘉盛地产最早布局西南地区的唯一一枚棋子,随着此次股权转让,在业内人士看来,五矿地产的西南战略布局或将遇挫。

 

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