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万科新主意:经营垃圾场业务

导读: 中国最大的房地产公司万科最近有了个新主意,经营垃圾场,把它们经营得像美国的公园一样。如果这一主意实施,将是万科的新突破。

  在房地产行业冬天,万科给自己新定位,要做城市的配套服务商。

  “现在市场疯狂,我不参与疯狂的游戏还不行?我饿肚子还不成?”

  中国最大的房地产公司万科最近有了个新主意,经营垃圾场,把它们经营得像美国的公园一样。如果这一主意实施,将是万科的新突破。

  “垃圾场是每个城市发展建设所必需的配套,但国内垃圾场常被人骂,我们在国外看到很多垃圾场像公园一样。”6月底的西安媒体见面会上,万科CEO郁亮说,万科希望能够给中国做这种像公园式的垃圾场,对城市做出贡献的同时,万科也可以获得发展的机会。

  要经营垃圾场,万科并非信口开河,他们在一些小区早已尝试垃圾回收管理。万科在杭州有一个名为“万科良渚文化村”的住宅项目,住户对生活垃圾做分类,然后由万科回收处理。其垃圾处理厂干净得像一个实验室,厨房类的垃圾被制成有机肥料,而可回收的垃圾就变成了本子、工艺品等。

  “万科的目标是跟城市能够同步发展,新的定位是,要做城市的配套服务商”。郁亮知道转型做城市配套服务商并不容易,“以前我们做住宅还算应手,重新定位后整个团队是否能够转型过来,这是我们最大的困难。”

  根据万科提供的数据,目前万科有接近40万客户,按照他们的估算,不用五年,他们将会有100万客户。

  “客户是我们实在的资产。万科定位为城市配套服务商,100万客户就是最大的一个金矿”,他说。目前万科来自物业收入的比例并不高,在2012年年报中,物业管理收入是8.59亿元人民币,占千亿元销售收入的0.8%左右。

  这是万科又一次转型:从只做住宅地产到涉足商业地产,到如今定位为城市配套服务商。郁亮强调,在现有新出让的土地中,非住宅部分占比普遍上升,“网购时代,商业购物中心越来越受冲击,万科非常慎重,不是说我有兴趣做商业地产,我是没办法才做。”

  万科的商业地产有些是住宅配套服务的商业街,有些是区域的购物中心。“有住宅依托,其模式可行性更高”,广州高力国际调研及咨询部董事陈厚桥分析说,“由于万科一直主做住宅,做商业地产专业性还不够,一个优秀的商业地产运营团队不是通过一两年或高薪挖角就可以搭建完成的。”

  让万科在商业地产上摇摆的一个重要原因,更在于商业地产资金回笼比住宅地产慢。万科习惯手里拿有大把资金。据万科今年一季度财报显示,公司货币资金达522.59亿元,为行业最高,短期借款和长期借款分别高达131.08亿元和282.89亿元。“我们始终对银行不太放心,所以像老农民一样拿很多钱,这一点经常被股东批评。但是,万科多年的经验表明,钱越多银行越会借钱给你。有时不能太强调资金的使用效率,账面上有钱很重要”,郁亮解释说。

  从去年开始,这家中国最大的房地产企业对地产业的判断是“冬天来了”,很多人感觉,2013年的过去几个月楼市有点复苏,但郁亮说,万科仍然一直运营冬天模式。“在这种地王频出的时代,这个行业的全部人马都在深受其害。现在房地产市场这么疯狂,我不参与疯狂的游戏还不行?”

  话音未落,万科又拿下了三个“地王”。7月9日,万科以6.03亿元总价拍下广州荔湾区一块商业金融用地,折合楼面均价每平方米19638元,溢价率高达96.4%。而5天前,万科以48.7亿元拿下张江地区一个地块,刷新了今年上海土地出让纪录。6月27日,万科在重庆以53.7亿元的挂牌底价竞得重庆江北区溉澜溪地块,成为当地总价地王。

  “不拿地王”的万科被质疑。郁亮此前澄清,“地王”并非总价或者单价地王,而是指“面粉贵过面包”,即买地价格接近或者超过楼面价格。

  不难发现,万科一心要拿住宅用地。最近拿下的三个地块中,上海和重庆地块都是住宅用地,且上海地块是张江地区第一个住宅用地。根据万科公布的报告,这家公司1至6月新拿土地项目43个,合计支付283亿元,半个月之内为囤积住宅用地花去的百亿元,占万科上半年拿地支付资金三分之一。另一方面,今年1至6月,万科累计实现销售面积716.4万平方米,同比增18.9%;销售额836.7亿元,同比增33.79%,业绩增长幅度远超去年同期。

  有人担心销售额超过千亿元的万科何时会碰到天花板,郁亮并不担心。他说中国有665个城市,万科才进到62个。“我们更有兴趣的是研究如何成为城市的配套服务商,城市里面最重要的还是人,未来人会逐渐变老,整个城市要由原来对年轻人、孩子做的配套改为照顾老人的配套,转做配套服务商,可以做的事情很多。”

  总之地产商在尝试创新,不仅要为客户提供物业服务,还要建造像公园一样的垃圾场,以期待新的转型。

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